O Direito de Retomada pelo Proprietário: Um Olhar Sobre o Artigo 1.995 do Código Civil

O Código Civil, em seu artigo 1.995, estabelece um direito fundamental para os proprietários de imóveis urbanos que foram cedidos em regime de enfiteuse ou aforamento. Esse dispositivo legal permite que o proprietário, ou seja, o senhorio, possa reaver a propriedade plena do bem sob certas condições, extinguindo a enfiteuse.

O que é Enfiteuse/Aforamento?

Em termos simples, a enfiteuse (ou aforamento) é um direito real sobre coisa alheia. O proprietário do terreno (senhorio) cede o uso e gozo perpétuo de seu imóvel a outra pessoa (enfiteuta ou foreiro), mediante o pagamento de uma taxa anual chamada "foro" e, muitas vezes, um valor inicial chamado "laudêmio" ( pago quando há transmissão do domínio útil). O enfiteuta se torna titular do domínio útil, mas a propriedade plena (domínio direto) permanece com o senhorio.

A Possibilidade de Retomada pelo Senhorio:

O artigo 1.995 prevê que o senhorio poderá retomar a propriedade plena do imóvel, ou seja, extinguir a enfiteuse, nos seguintes casos:

• Se o enfiteuta falecer sem deixar herdeiros, nem testamento: Neste cenário, a propriedade útil do imóvel reverte ao senhorio, pois não há sucessores para dar continuidade ao direito.
• Se o enfiteuta, por mais de três anos consecutivos, não pagar o foro anual, quando este for divisível: A inadimplência prolongada no pagamento da taxa anual é uma causa para a extinção da enfiteuse. O artigo especifica que o foro deve ser divisível para que esta regra se aplique. Se o foro for indivisível e houver vários enfiteutas, a inadimplência de um não necessariamente leva à extinção total do direito para todos.

Procedimento e Consequências:

Para que o senhorio possa efetivamente reaver a propriedade plena, é necessário que ele proponha uma ação judicial específica, conhecida como ação de despejo por denúncia vazia ou ação de resgate de domínio útil.

Ao final da ação, se procedente, a enfiteuse será extinta. Em geral, o senhorio terá que pagar ao enfiteuta (ou seus herdeiros) o valor das benfeitorias necessárias e úteis que foram realizadas no imóvel, garantindo assim uma justa indenização pelo investimento feito. O valor das benfeitorias voluptuárias não é, via de regra, indenizável.

Em resumo:

O artigo 1.995 do Código Civil oferece um mecanismo para que o proprietário original (senhorio) possa retomar a propriedade plena de um imóvel enfiteusado, em situações específicas de ausência de herdeiros do enfiteuta ou de inadimplência prolongada no pagamento do foro. No entanto, essa retomada não é automática e exige a propositura de uma ação judicial, sendo garantido ao enfiteuta o direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel.